Quan điểm luật sư bảo vệ cho bà Nguyễn Thị Can trong vụ án yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày cập nhật: 23/06/2014
Quan điểm luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Nguyễn Thị Can - Bị đơn trong vụ án yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Mỹ Quang Dung

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do- Hạnh phúc

----------------*-----------------

QUAN ĐIỂM BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH

CHO BÀ NGUYỄN THỊ CAN -BỊ ĐƠN TRONG VỤ ÁN YÊU CẦU

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỚI BÀ NGUYỄN MỸ QUANG DUNG

Kính thưa Hội đồng xét xử

Tôi là luật sư Phan Thị Hương Thủy thuộc Công ty luật TNHH Hoàng Long –Đoàn luật sư TP. Hà nội xin trình bày quan điểm bảo vệ cho bà Nguyễn Thị Can như sau:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Mỹ Quang Dung yêu cầu bị đơn là bà Nguyễn Thị Can phải thực hiện bàn giao ngôi nhà 4 gian trên diện tích 175m2 đất tại thôn Rích gạo, xã Phù Chẩn, Từ Sơn, Bắc Ninh theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2003.

Bị đơn ông Nguyễn Thiện Hồng đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Can không nhất trí thực hiện hợp đồng mà chỉ đồng ý trả lại 125 triệu đồng cho bà Dung là một phần tiền nhận chuyển nhượng thanh toán năm 2003.

Như vậy quan hệ pháp luật của vụ án này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo quy định tại khoản 5 điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự.

1-Trước hết cần xem xét về thời hiệu khởi kiện:

Căn cứ điều 427 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là 2 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân…bị xâm phạm”. Vì hợp đồng chuyển nhượng được xác lập trước khi Bộ luật dân sự có hiệu lực nên căn cứ điều 1 Nghị quyết số 45/2005/QH11 của Quốc hội ngày 14/6/2005 quy định thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự là ngày 1/1/2006. Điểm a khoản 2 điều này quy định đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước khi Bộ luật dân sự này có hiệu lực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự.

Như vậy thời hiệu khởi kiện được tính từ 1/1/2006 đến hết ngày 1/1/2008.

2- Tiếp theo là xác định về lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được.

2.1. Cần phải xác định giữa hai bên đã giao kết mấy hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai:

Cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất là có 3 hợp đồng được ký kết liên quan đến việc chuyển nhượng đất gồm:

+Hợp đồng chính ngày 24/8/2003: Theo giấy chuyển nhượng nhà đất ngày 24/8/2003 có nội dung: Bà Can bán cho bà Dung phần đất nêu trên có diện tích khoảng 184m2 với giá 330 triệu, đặt cọc 25 triệu, khi nào bên Bán giao bản pho to hợp đồng có xác nhận của xã thì giao nốt tiền. Trong hợp đồng quy định việc lập hợp đồng tại xã chỉ ghi tiền là 40 triệu.

- Thửa đất mà bà Can bán cho bà Dung có tứ cận như sau:

- Phía Bắc (trước mặt) là đường làng

- Phía Nam (đằng sau) giáp đất nhà ông Hoằng

- Phía tây (tay trái) giáp đất nhà ông Hy

- Phía đông (tay phải) giáp phần đất còn lại của bà Can

+Hợp đồng sửa đổi ngày 10/9/2003: Hợp đồng ngày 18/9/2003: Văn bản thỏa thuận bổ sung với nội dung:

Thay đổi diện tích 184m2 ban đầu thành 175 m2 từ đó số tiền lần 2 mà bà Dung phải trả là 313.775.000 đồng (làm tròn là 313.800.000 đồng).

Đồng thời vẽ sơ đồi kèm theo như sau:

- Phía Bắc (trước mặt) là đường làng có chiều rộng 9,55m

- Phía Nam (đằng sau) giáp đất nhà ông Hoằng có chiều rộng 9,55m

- Phía tây (tay trái) giáp đất nhà ông Hy (có chiều dài 18,56m)

- Phía đông (tay phải) giáp phần đất còn lại của bà Can (có chiều dài 18,5m2)

- Tổng diện tích 175,2m2.

+ Hợp đồng ra xã chứng thực: tuy là đề ngày 10/9/2003 nhưng thực tế là ngày 23/9/2003 nhưng hai bên thống nhất không tranh chấp về ngày ghi trên hợp

Căn cứ khoản 2 điều 423 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “ Trong trường hợp

Hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng phải tuân theo hình thức đó”. Do đó cần xác định chỉ có 3 hơp đồng nêu trên điều chỉnh thỏa thuận của các bên về việc chuyển nhượng nhà đất.

2.2. Vấn đề tiếp theo cần xác định hai bên thực hiện theo hợp đồng nào:

Căn cứ nội dung của 3 bản hợp đồng nêu trên thì thấy thực hiện cả 3 hợp đồng: trong đó: hợp đồng ngày 24/8/2003 là hợp đồng chính, hợp đồng 18/9/2003 là hợp đồng sửa đổi (về diện tích chuyển nhượng, kích thước, số tiền chuyển nhượng, tiến độ thanh toán) và hợp đồng ngày 10/9/2003 là hợp đồng bắt buộc về mặt hình thức theo quy định của Luật đất đai.

Do đó yêu cầu của nguyên đơn chỉ đề nghị Tòa án buộc bị đơn phải thực hiện theo Hợp đồng ngày 10/9/2003 là không đúng mà là phải cả 3 hợp đồng.

Căn cứ khoản 2 điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất lập giữa hai bên là phù hợp quy định của luật đất đai về hình thức.

2.3. Đánh giá về việc thực hiện nghĩa vụ của các bên như sau:

Vì tính chất hợp đồng là hợp đồng song vụ theo quy định tại khoản 1 điều 406 Bộ luật dân sự tức là mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau: Cụ thể bên mua đặt cọc để bên bán làm thủ tục chuyển nhượng tại xã, rồi bên mua thực hiện thanh toán để bên bán bàn giao nhà đất cho bên mua.

*Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bị đơn): phải làm thủ tục chuyển nhượng tại UBND xã Phù Chẩn và thị xã Từ Sơn và bàn giao nhà đất. Trong đó nghĩa vụ làm thủ tục tại UBND xã và huyện là quan trọng nhất. Điều kiện để bên bán thực hiện nghĩa vụ này là bên mua phải đặt cọc (ngày 24/8/2003 bên mua đa đặt cọc 25 triệu). Còn nghĩa vụ bàn giao nhà đất cũng đòi hỏi điều kiện đó là bên mua phải thực hiện thanh toán theo quy định (sau khi xong thủ tục tại xã phải thanh toán 260 triệu).

Bên nguyên đơn có đưa ra lý do là bên bán phải lấy xác nhận không tranh chấp của các hộ liền kề. Thực ra yêu cầu này không phải là chủ yếu vì nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND cấp có thẩm quyền xác nhận thì đồng nghĩa với việc đã đảm bảo điều kiện không có tranh chấp về ranh giới, mốc giới với hàng xóm. Trên thực tế có nhiều trường hợp dù có xác nhận không có tranh chấp của hàng xóm liền kề nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được chính quyền nhân dân địa phương xác nhận. Mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích cuối cùng chỉ muốn được công nhận về mặt nhà nước đối với đất do mình được nhận chuyển nhượng thông qua mua bán.

Căn cứ vào hồ sơ và sự thửa nhận của hai bên thì hợp đồng chuyển nhượng 175m2 giữa bà Can cho bà Dung đã được UBND xã Phù Chẩn xác nhận vào ngày 23/9/2003 (tuy là đề ngày 10/9/2003) và được UBND thị xã Từ Sơn xác nhận vào ngày 29/10/2003.

Như vậy kể từ ngày 29/10/3003 bên bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng và phù hợp với pháp luật về đất đai.

Còn nghĩa vụ bàn giao nhà đất chưa thực hiện vì bên mua chưa thực hiện thanh toán theo quy định của hợp đồng ngày 18/9/2003.

*Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (bên nguyên đơn): Thanh toán tiền và nhận bàn giao nhà đất. Theo hồ sơ và lời thừa nhận của đại diện nguyên đơn thì bên mua mới thực hiện nghĩa vụ đặt cọc (25 triệu) còn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại hợp đồng ngày 18/9/2003 là thanh toán 260 triệu khi bên bán xong thủ tục tại xã. Nhưng bên mua vào ngày 23/9/2003 mới thanh toán 100 triệu. Thiếu 160 triệu theo thỏa thuận.

Trong quá trình này bà Can đã thực hiện gửi đơn ra xã yêu cầu giải quyết tranh chấp với ông Hoằng đằng sau nhà theo Biên bản làm việc ngày 11/10/2003 và ngày 15/10/2003 UBND xã đã tiến hành giải quyết theo đơn của bà Can và kết luận: ranh giới hai nhà bà Can và nhà ông Hoằng (ở đằng sau) không có tranh chấp xẩy ra và sử dụng ổn định từ lâu.

Sau đó ngày 29/10/2003 bên bán đã làm xong thủ tục tại thị xã Từ Sơn nhưng bên mua cũng không thanh toán hết tiền như quy định.

Trong suốt quá trình từ 2003 đến 2011 bên bán khiếu nại về nhiều vấn đề ngoài thỏa thuận của hai bên ví dụ: yêu cầu chữ ký của các hộ liền kề. Yêu cầu này là không cần thiết vì đã có UBND xã xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng; yêu cầu bên bán phải lùi tường ở phía ngoài giáp đường vào 1 mét. Yêu cầu này cũng vô lý vì bức tường giáp đường là có từ năm 1962 đã tồn tại nên không thể buộc 1 cách vô lý như vậy. Yêu cầu về đo lại đất vì cho là bên bán lấn đất công. Yêu cầu này là vô lý vì UBND xã đã xác nhận về diện tích chuyển nhượng nên yêu cầu này ngoài phạm vi hợp đồng.

Bị đơn có ý kiến những yêu cầu vô lý mà nguyên đơn đưa ra chỉ nhằm mục đích không muốn trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận là có cơ sở.

-Căn cứ vào hồ sơ có thấy các biên bản của thanh tra giải quyết đơn khiếu nại của vợ chồng bà Dung, ông Cường, văn bản của Hợp tác xã trả lời đơn của bà Dung, ông Cường…

Ví dụ:

- Đầu tiên bà Dung thắc mắc về việc đường dây diện của xóm chạy sắt vào căn nhà cấp 4 trên phần đất mua của bà Can. (Căn cứ đơn đề nghị cùa bà Dung hỏi xã xem mốc giới của bà Can có phải lùi lại cách xa đường dây diện không. Ngày HTX nông nghiệp cùa xã đã có văn bản trả lời: phần đất của bà Can là sử dụng ổn định, đường dây hạ thế đi qua sát nhà đã ổn định từ năm 1970. Nếu xây dựng mới nhà ở thì phải cách đường dây điện 1,5m để an toàn. Tức là không xác định mốc giới đất bà Can phải thụt vào cách đường dây điện 1,5m).

- Sau đó bà Dung và chồng là ông Cường liên tiếp có đơn khiếu nại gửi xã và huyện về việc bà Can lấn chiếm đất công và yêu cầu phải xác định lại diện tích đất của bà Can.

- Thanh tra huyện đã phải tiến hành thụ lý đơn khiếu nại của vợ chồng bà Dung để giải quyết là theo quy định của Luật khiếu nại tố cáo và có mời bà Can đến . Cuối cùng thì biên bản thanh tra cũng chỉ quy định thâm quyền giải quyết là tòa án vì liên quan đến tranh chấp HĐ CN ASD đất. Ngày 10/9/2007 Thanh tra huyện Từ sơn gửi văn bản số 51 có kết luận: bản chất tranh chap của bà Dung với bà Can là liên quan đến giá cả và diện tích đất ở nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

- Nếu tính ngày 10/9/2007 là ngày bắt đầu thời hiệu thì đến hết ngày 10/9/2009 bà Dung hết quyền khởi kiện ra tòa án.

4. Tóm lại quan điểm của luật sư là phía bên bán đã thục hiện đúng nghĩa vụ còn bên mua không thực hiện và có lỗi hoàn toàn trong việc làm cho hợp đồng khong thực hiện được cụ thể:

- Theo quy định của HĐ 24/8/2003 bên mua phải mua 184m2 với số tiền là 330 tr. Nhưng sau khi bên bán làm xong thủ tục tại xã thì lại đề nghị điều chỉnh bớt đi chỉ còn 174m2 với giá 313 tr.

- Theo quy định bên mua phải thanh toán 260 tr khi bên bán xong thủ tục tại xã nhưng bên mua chỉ mới thanh toán 100 tr .

- Bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán từ 2003 đến nay bằng cách đưa ra nhiều yêu cầu mà hai bên không thỏa thuận như:

+Yêu cầu bên bán phải giải quyết tranh chấp đất với ông Hoằng-bên bán đã thực hiện xong (Ngày 15/10/2003 UBND xã đã tiến hành giải quyết theo đơn của bà Can và kết luận: ranh giới hai nhà bà Can và nhà ông Hoằng (ở đằng sau) không có tranh chấp xẩy ra và sử dụng ổn định từ lâu).

+Yêu cầu bên bán phải lấy chữ ký của các hộ liền kề mặc dù đã được xã và huyên xác nhận thủ tục chuyển nhượng-bên bán cũng đã thực hiện xong.(Ngày 15/7/2002 bà Can đã lấy được chữ ký xác nhận ran giới của ông Hoằng (đằng sau). Ông Hy (tay trái).

Nhưng bà Dung vẫn chưa thanh toán tiền mà tiếp tục khiếu nại ra thanh tra huyện Từ Sơn. Năm 2007 trước việc khiếu nại của bà Dung, thanh tra huyện Từ sơn đã tiến hành thanh tra và đã có Kết luận thanh tra với nội dung: đất nhà bà Can đủ điều kiện chuyển nhượng

Đó là lý do bên bị đơn cho rằng lý do bà Dung vân không thực hiện thanh toán hết vì lúc bà Dung đặt cọc mua là đất sốt nhưng sau đó trở lại bình thường nên bà Dung chưa tìm được khách mua nên không có tiền thanh toán tiếp cho nhà bà Can. Nên mới tìm nhiều lý do để trì hoãn việc thanh toán hết tiền.

Do vậy đến nay bên mua khởi kiện đòi bên bán phải thực hiện bàn giao nhà đất với giá năm 2003 là không có căn cứ.

Còn phía bà Can ý kiến đối với đơn kiện của bà Dung như sau:

Đề nghị tòa án bác yêu cầu đòi tiếp tục thực hiện hợp đồng của nguyên đơn vì :

- Bên Nguyên hết thời hiệu kiện tranh chấp quyền sử dụng đất. Thời điểm là ngày 10/9/2007.

- Mặt khác bên Bị đang cầm 125 triệu của Nguyên và đồng ý trả cho bên Bị bất cứ lúc nào. Và bên Bán cũng đã nhiều lần gọi bên Mua về để giải quyết chấm dứt HĐ và trả lại tiền nhưng bên Mua lần lữa không về.

- Về lỗi: thực ra hai bên chưa thực hiện xong thủ tục mua bán, đối với bên bán sau khi làm thủ tục tại xã thì bên Mua thanh toán hêt tiền thì mới tiếp tuc làm thủ tục tại huyện. Do bên Mua không làm nên bên Bán cũng không làm nên lỗi của bên Bán là hậu quả của lỗi của bên Mua gây ra.

Hà nội, ngày 24 tháng 01 năm 2013

Luật sư

(Đã ký)

Phan Thị Hương Thủy

Một số hình ảnh: