Ngày cập nhật: 22/07/2011
Bố ông được thừa kế một số diện tích đất thổ cư, ruộng, vườn, ao từ tổ tiên để lại. Năm 19960 bố ông có góp mặt nước ao vào HTX Nông nghiệp và năm 2001 HTX đã ký hợp đồng giao khoán lại cho gia đình ông sử dụng mặt ao có đóng thuế. Ngoài ra bố ông còn hiến đất làm đường liên thôn chạy qua diện tích đất đang sử dụng (đường liền kề với ao). Năm 1992 bố ông có xin lại 10 thước đất để làm sân và đã được UBND xã đồng ý và gia đình ông có dựng trên đất này một số công trình phụ và nhà cấp 4. Vì xây dựng không phép nên gia đình ông có bị xã lập Biên bản về hành vi vi phạm xây dựng nhưng cho tồn tại đến năm 2001 khi thành viên trong gia đình ông tiến hành sửa chữa căn nhà tạm cấp 4 xây trên đất này thì bị xã cưỡng chế phá dỡ. Bố ông đã tiến hành khiếu nại và được xã và Phòng địa chính-Nhà đất huyện Đông Anh trả lời là bố ông xây dựng công trình trái phép trên đất của tập thể nên việc xử lý là phù hợp luật đất đai.

Kính gửi: Ông Nguyễn Tiến Như
Địa chỉ: Thôn Tằng My, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội

Văn phòng luật sư Hoàng Long nhận được yêu cầu tư vấn của ông tóm tắt như sau:
Bố ông được thừa kế một số diện tích đất thổ cư, ruộng, vườn, ao từ tổ tiên để lại. Năm 19960 bố ông có góp mặt nước ao vào HTX Nông nghiệp và năm 2001 HTX đã ký hợp đồng giao khoán lại cho gia đình ông sử dụng mặt ao có đóng thuế. Ngoài ra bố ông còn hiến đất làm đường liên thôn chạy qua diện tích đất đang sử dụng (đường liền kề với ao). Năm 1992 bố ông có xin lại 10 thước đất để làm sân và đã được UBND xã đồng ý và gia đình ông có dựng trên đất này một số công trình phụ và nhà cấp 4. Vì xây dựng không phép nên gia đình ông có bị xã lập Biên bản về hành vi vi phạm xây dựng nhưng cho tồn tại đến năm 2001 khi thành viên trong gia đình ông tiến hành sửa chữa căn nhà tạm cấp 4 xây trên đất này thì bị xã cưỡng chế phá dỡ. Bố ông đã tiến hành khiếu nại và được xã và Phòng địa chính-Nhà đất huyện Đông Anh trả lời là bố ông xây dựng công trình trái phép trên đất của tập thể nên việc xử lý là phù hợp luật đất đai. Nay ông hỏi:
1. Việc UBND xã kết luận diện tích đất nêu trên là đất tập thể có căn cứ không vì gia đình ông cho là đây là đất thổ cư của tổ tiên để lại từ đời này qua đời khác.
2. Năm 2001 xã cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng từ năm 1992 có đúng không?
3. Nay bố ông đã mất, vậy gia đình ông phải làm các thủ tục gì để đòi lại quyền sở hữu đối với diện tích đất này?

Văn phòng luật sư Hoàng Long xin tư vấn như sau:

Sau khi nghiên cứu một số tài liệu ông gửi kèm theo chúng tôi nhận xét và đưa ra ý kiến tư vấn về giải quyết về nguyên tắc chung như sau:
1. Tóm tắt một số nét chính của diễn biến tranh chấp:
Sự việc đã có kết luận giải quyết của UBND xã Nam Hồng là diện tích đất tranh chấp thuộc tờ bản đồ số 4a, sổ mục kê của xã Nam Hồng là đất chuyên dùng do Nhà nước quản lý không phải là đất thổ cư. Do đó gia đình ông tuy vẫn đang sử dụng không được tự ý xây dựng công trình trên đất của tập thể (đất này sẽ được xã xem xét cấp cho các hộ có nhu cầu theo quy định). Việc gia đình ông xây dựng công trình trên đất (vào năm 1993 và sửa lại vào năm 2001) là vi phạm quy định về quản lý và sử dụng đất đai nên cần phải xử lý (cụ thể năm 2001 đã bị phá dỡ).
Thực tế toàn bộ công trình xây dựng trên diện tích đất này đã bị phá nay chỉ còn móng. Bố ông đã khiếu nại và nay bố ông đã mất, việc giải quyết của các cơ quan chức năng mới có các văn bản:
- Kết luận của UBND xã Nam Hồng (28/5/2001) là công trình xây dựng trái phép trên đất tập thể và xã được xử lý phá dỡ là đúng quy định pháp luật (Nghị định 48).
- Báo cáo của Đội quản lý trật tự XD -ĐT huyện Đông Anh (29/5/2001) không nói về nguồn gốc đất nhưng có nói quy trình thủ tục xử lý công trình xây dựng trái phép (cụ thể phá dỡ) của xã là chưa đúng pháp luật.
- Công văn của phòng địa chính nhà đất huyện Đông Anh thì khẳng định nguồn gốc đất là của Nhà nước do Sở địa chính-nhà đất đo vẽ năm 1996 và giao cho xã quản lý để phân cho các hộ có nhu cầu và việc xử lý công trình xây dựng trên đất tập thể là đúng quy định của pháp luật.
2. Về nguồn gốc đất:
Căn cứ vào diễn biến tranh chấp hiện nay chúng tôi thấy điều quan trọng và mấu chốt nhất là phải làm rõ nguồn gốc diện tích đất tranh chấp-là đất thổ cư do thừa kế của gia đình ông Nguyễn Tiến Ngư hay là đất của tập thể do xã Nam Hồng được giao để quản lý.
Theo quy định của luật đất đai năm 2003 (điều 50) thì người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế, sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nếu được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này thì diện tích đất này đã được gia đình ông sử dụng trước ngày 15/10/1993 và được xã xác nhận có nguồn gốc thừa kế của tổ tiên để lại (biên bản lập năm 1993). Như vậy việc xã xử lý chỉ đối với công trình xây dựng do chưa xin giấy phép xây dựng.  
Tại kết luận của xã Nam Hồng (ngày 28/5/2001) có nói là đây là đất tập thể nhưng không chỉ rõ văn bản nào quy định diện tích đất này đất tập thể. Trường hợp này là đất thừa kế của gia đình ông Ngư nếu chuyển thành đất của tập thể thì phải có quyết định thu hồi đất theo đúng quy định của điều 38 Luật đất đai và phải do UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi và giao cho  xã Nam Hồng quản lý. Việc thu hồi đất cũng phải phù hợp với các căn cứ theo quy định. Nhưng tại kết luận của xã không nói rõ căn cứ nào mà thu hồi số đất này của gia đình ông Ngư. Theo công văn của Phòng địa chính-nhà đất huyện Đông Anh thì nói là số đất này được Sở địa chính -nhà đất Hà Nội đo vẽ và giao cho xã quản lý năm 1996. Căn cứ điều 19 và 20  Luật đất đai thì việc đo vẽ bản đồ địa chính chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai của Nhà nước chứ không liên quan đến thẩm quyền thu hồi đất và giao đất. Theo quy định tại điều 37 Luật đất đai thì chỉ có UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung  ương mới có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất.
Ngoài ra nếu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì người sử dụng đất còn được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất.
Tóm lại: chúng tôi thấy trong hồ sơ chưa thể hiện căn cứ pháp lý chuyển quyền sở hữu diện tích đất này từ đất thổ cư tư của gia đình ông Nguyễn Tiến Ngư thành đất thuộc sở hữu của tập thể do xã Nam Hồng quản lý.
3. Về việc xử lý phá dỡ công trình xây dựng:
Tuy việc phá dỡ của xã có vi phạm trình tự thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhưng chúng tôi cho rằng vì hiện nay công trình xây dựng trên đất đã bị phá dỡ nên chỉ nên tập trung khiếu nại về tranh chấp đất (cụ thể xác định rõ nguồn gốc đất từ đó yêu cầu công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất này cho gia đình ông Ngư) chứ không nên tiếp tục khiếu nại về xử lý xây dựng.
4. Về tư cách gửi đơn khiếu nại:
Vì đất này hiện vẫn đứng tên ông Nguyễn Tiến Ngư, nay ông Ngư đã mất nên là di sản thừa kế chưa chia thuộc quyền sở hữu của những người thừa kế của ông Ngư cụ thể là các con ông Ngư. Do đó việc khiếu nại đòi công nhận quyền sử dụng hợp pháp đất phải do các con của ông Ngư thực hiện. Để thuận tiện cho việc giải quyết những người con của ông Ngư có thể ủy quyền cho 1 người đại diện đứng ra ký đơn khiếu nại và giải quyết tranh chấp tại các cơ quan pháp luật theo quy định của Luật đất đai.
5. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Theo quy định tại điều 136 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức do UBND cấp quận huyện giải quyết nếu người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này vì không có ai tranh chấp diện tích đất này với gia đình ông Ngư nên không thể đi theo hướng này được. Do vậy gia đình ông Ngư phải tiến hành khiếu nại công văn của phòng địa chính-nhà đất huyện Đông Anh để Chủ tịch UBND huyện ra quyết định về khiếu nại của gia đình ông Ngư. Sau khi có quyết định của UBND huyện Đông Anh, gia đình ông Ngư có thể lựa chọn: một là khiếu nại lên UBND thành phố Hà Nội theo quy định tại điều hoặc khởi kiện ra tòa án hành chính theo quy định tại điều 12 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính.
- Tuy nhiên các con ông Ngư vẫn có thể khởi kiện ra tòa án dân sự yêu cầu giải quyết thừa kế và công nhận quyền sở hữu đối với diện tích đất này theo quy định tại điều 10 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự.
Trong cả hai trường hợp người khởi kiện phải có nghĩa vụ chứng minh bằng các tài liệu chứng cứ cụ thể về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Tòa án khi thụ lý giải quyết sẽ tiến hành điều tra xác minh và ra quyết định.
Sau khi ông lựa chọn hình thức giải quyết chúng tôi sẽ có tư vấn cụ thể về trình tự thủ tục tiến hành theo quy định của pháp luật.